西安市雁塔区人民法院 民事判决书 （2023）陕0113民初12259号

西安市雁塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2023）陕0113民初12259号

原告（反诉被告）：贺某某，男，XXXX年X月X日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。

委托诉讼代理人：高X，陕西磐宇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董X，陕西磐宇律师事务所律师。

被告（反诉原告）：何某某，女，XXXX年X月X日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。

委托诉讼代理人：李宝特，陕西方新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王蕊军，陕西方新律师事务所律师。

第三人：西安某某某房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。

法定代表人：王某，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：史某某，男，1985年1月31日出生，汉族，住西安市新城区，该公司员工。

原告贺某某与被告何某某、第三人西安某某某房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，被告何某某提起反诉，本院一并受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告贺某某的委托诉讼代理人高X、董X，被告何某某及其委托诉讼代理人李宝特、王蕊军到庭参加了诉讼，第三人西安某某某房地产营销策划有限公司（以下简称“某某公司”）参加了2023年7月5日的庭审，未参加2024年2月2日庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告贺某某诉称，2021年7月16日，其通过某某公司介绍，与何某某签订了《存量房屋买卖合同》，与何某某、某某公司签订《中介服务合同》，约定贺某某将其位于西安市雁塔区××路××幢××室房屋以1785000元出卖给何某某。合同签订后，何某某因其自身原因，迟迟未配合办理合同网签备案、过户等手续，贺某某及某某公司经纪人催促后，仍借故推脱。不久后，何某某明确告知经纪人其不再购买案涉房屋。2022年6月16日，经纪人将何某某毁约一事告知贺某某。2022年8月2日，贺某某向何某某发送了书面房屋买卖合同解除通知书，明确通知何某某合同解除，并要求何某某按约支付违约金。何某某在收到解除通知书后，未就此事作出任何处理，贺某某多次与其协商未果。综上，原、被告签订的房屋买卖合同依法成立，权利义务明确，何某某的违约行为导致贺某某受损，依照《存量房屋买卖合同》第十一条第二款及第三款等约定，何某某应当就其违约行为承担违约责任，包括承担违约金、赔偿损失、承担律师费等费用。故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告赔偿房屋贬值损失195900元；2、被告赔偿原告因其维权产生的律师代理费16600元；3、被告赔偿原告交通费损失5000元；4、本案案件受理费、鉴定费6500元由被告承担；5、被告向原告支付利息损失96365.55元（以1785000元为基数，自2022年6月16日按照同期银行贷款市场报价利率1倍暂计算至2023年12月14日，实际计算至判决作出之日）。

被告何某某辩称，一、贺某某、某某公司在明知何某某不符合西安市限购政策的情况下，仍与何某某签订案涉合同，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条之规定，三方的行为违反强制性规定及公序良俗，属于无效法律行为。贺某某要求何某某承担违约责任、赔偿律师费及交通费，无事实及法律依据，应予驳回。案涉合同第三页显示中介公司明确向交易双方告知了西安市限购政策即暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭售房。合同第十九页，交易双方补充约定“经甲乙双方协商一致，乙方在签订合同当日暂未取得西安市购房资格，甲方同意于网签之前变更该房屋买受人，且承诺该买受人具备西安市购房资格，若乙方承诺不符，视为乙方违约。”案涉三方在明知何某某无西安市××房资格的情况下，仍签订该协议，规避限购政策，违反了公序良俗原则，案涉合同应为无效合同，故违约条款亦无效，贺某某要求何某某承担违约责任，无任何法律依据。贺某某主张的律师代理费、交通费损失因其未提交对应的合同、付款记录、发票等客观证据，无事实依据，不应得到支持。即便有相关证据，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，贺某某明知何某某无购房资格，亦存在过错，由此产生的律师代理费、交通费损失由其自行承担。二、即使案涉合同有效，案涉合同无法履行的根本原因系三方在签约时明知买受人购房资格问题，该问题不可归责于何某某个人，何某某不应承担违约责任。案涉合同签订后，何某某作为买受人，按时支付定金，并按约提供符合购房资格的买受人，经中介公司确认，何某某提供的三位名义买受人（何某某的哥哥、妹妹及何某某丈夫刘某某的外甥）均具备西安市购房资格，但中介公司并未按其承诺协助该三人办理银行贷款手续，致使合同无法履行，故非何某某主观原因造成案涉合同无法继续履行，何某某不应承担违约责任。综上，请求驳回贺某某全部诉请。

第三人某某公司述称，案涉三方合同是有效的，在签订合同时，何某某明确表示其没有购房资格，要找亲戚来买案涉房屋，原、被告及第三人才签订了三方合同，后何某某表达了几次不想购买房屋的意愿，沟通到最后，何某某的亲戚说她不买房屋了，贺某某就起诉了，某某公司不对贺某某的诉请进行评价。

反诉原告何某某诉称，案涉合同签订后，其依约支付贺某某定金3万元，但贺某某在明知其没有购房资格的情况下，仍同意由何某某以他人名义购房，违反了相关限购政策和公序良俗原则，致使案涉合同无效。故提起反诉，请求依法判令：1、反诉被告向反诉原告返还定金3万元及支付逾期利息（逾期利息以3万元为基数，年利率参照一年期贷款市场报价利率，自2022年8月4日计算至实际返还之日，现暂计算至反诉提起之日为992元，以上暂共计30992元）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。

反诉被告贺某某辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，合同第十七条第四款约定，系何某某真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，何某某在购房时虽不具备购房资格，但其承诺变更买受人即将案涉房屋买至他人名下，贺某某对此也表示同意，合同条款内容对双方均有约束力。合同签订后，在贺某某的配合下，某某公司经纪人积极为何某某寻找具备购房资格的人进行资质验证、征信查询等，各方均在积极履约，不存在无效或者无法履行的情形。二、何某某以其实际行动表明不再履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任，赔偿贺某某损失。在整个履约过程中，何某某一直消极履行合同义务，多次变更买受人，致使无法顺利办理贷款和过户等手续，后又承诺出售其原有住房腾出购房资格后再购买案涉房屋，频繁推诿，迟迟不愿购买房屋，已无购房真实意图。何某某此前承诺仅是意图逃避违约责任的一种方式。

第三人某某公司述称，其不评价何某某的反诉请求。

经审理查明，2021年7月16日，贺某某（甲方、出售方）与何某某（乙方、购买方）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方所售房屋坐落于西安市雁塔区××路××幢××室，建筑面积共131.57平方米，房屋用途为住宅，不动产权证号为1150104019-12-1-5-XXXXX，成交价为1785000元，付款方式为贷款，乙方于本合同签订当日向甲方支付定金3万元，乙方于贷款审批通过之日起5个工作日内将第一笔购房款／首付款515000元以房管局监管的方式支付甲方，乙方拟向银行贷款124万元，合同还对逾期付款责任、房屋转移登记手续等内容进行了约定。其中，合同第六章第十一条第六款约定，在本合同履行期间，如出台新的限购政策或限售政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且乙方无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；且已交付的款项和已发生的费用由收取方向支付方全部无息退还。合同第十七条第四款约定，经甲乙双方协商一致，乙方在签订合同当日暂未取得西安市购房资质，甲方同意于网签之前变更该房屋买受人，且承诺该买受人具备西安市购房资格，若乙方承诺不符，视为乙方违约。当日，何某某支付给贺某某定金3万元，贺某某向其出具收据。

截至2021年10月3日，何某某名下在西安市雁塔区有住宅一套，其配偶刘某某名下在西安市高新区有住宅一套。

庭审中，贺某某提交微信群聊天记录、录音、房屋买卖合同解除通知书及物流信息，拟证明某某公司法定代表人王某在微信群中明确告知贺某某配偶被告表示不再购买房屋，王某分别与何某某及其配偶刘某某电话沟通，处理案涉合同违约责任承担一事，何某某在通话中承认其违约行为，并表示愿意赔偿贺某某损失，因何某某已明示不再购买房屋，且愿意承担违约责任，贺某某按照合同第十一条第二款约定向何某某送达了解除通知书，何某某于2022年8月5日收到该通知书，另，何某某在整个履约过程中一直消极履行合同义务，多次变更买受人，后又承诺出售其原有住房腾出购房资格后再购买案涉房屋为由，频繁推诿，此时，何某某已无购房的真实意愿，此前的承诺仅是意图逃避违约责任的方式。何某某对2021年7月16日截图真实性不认可，贺某某未提交原件，对其余证据真实性均认可，对证明目的不认可，从两份录音可以看出中介方表示案涉合同不能履行的原因是多方面的，并非何某某一方原因导致，且何某某并未直接向贺某某表明不购买案涉房屋，其一直按照中介提供的方法如找具备购房资格的人买房、卖掉自己名下房屋以腾出购房资格，均可证明何某某一直在积极履行合同义务，导致合同不能履行的并非何某某主观故意违约。

贺某某提交《民事委托合同》、发票、行程确认单，拟证明其及配偶张某某于2021年7月15日为了和何某某洽谈购房一事，特地从现居地南京乘坐飞机至山西运城后，搭乘朋友的车前往西安约见何某某，为此支付购票费900元，另，其因何某某违约维权委托律师事务所指派律师全权代理，为此支付律师代理费16000元，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定及合同第十一条第五款约定，贺某某有权要求何某某承担因其违约而产生的律师费及交通费。何某某对张某某的交通费不予认可，张某某并非本案当事人，且机票的行程信息显示南京到运城，与本案无关，故张某某的交通费不应得到支持，对该组其他证据真实性均认可，对关联性及证明目的均不认可，贺某某未提供合同对应的转账流水，不能证明交易的真实发生，且委托律师并非其必然损失，相关的费用均应由贺某某自行承担。

何某某提供其与中介员工微信聊天记录，拟证明即使案涉合同有效，何某某已按约提供了符合西安市购房资格的名义买受人的相关资料，但非因何某某个人原因导致交易无法进行，何某某不承担违约责任。贺某某对该组证据真实性认可，对证明目的不认可，称何某某虽先后提供了其妹妹何某某、外甥周某某、哥哥的信息进行购房资格审核，但据中介所称，该三人信用记录均不符合贷款条件，无法办理贷款，究其根本，何某某未履行合同的原因是其无法找到合适的购买人，根据贺某某提交的中介与何某某的录音，可看出何某某并未凑够首付款，故何某某所谓的某某公司无法给其办理贷款导致合同无法履行的陈述，与事实不符。

贺某某当庭称其申请评估案涉房屋自2021年7月16日至2022年8月5日的降价损失。后贺某某提交评估申请，以其虽于2022年8月4日向何某某邮寄了解除通知书，但何某某并未配合解除贝壳平台系统签约手续，导致其无法将案涉房屋重新挂网出售，故要求对案涉房屋现市场价值（以评估鉴定当日为基准日）进行评估鉴定。经西安市中级人民法院委托，陕西某某房地资产评估测绘（集团）有限公司出具《房地产估价报告》，最终结果为：估价对象房地产在价值时点2023年9月7日评估单价为12078元/平方米，评估总价为1589100元。贺某某为此支付评估费6500元。何某某提出书面异议，陕西某某房地资产评估（测绘）集团有限公司出具回复，主要内容为：一、其依据鉴定（评估）事项以现场查勘日2023年9月7日作为评估基准日，完全符合鉴定要求。二、其对估价对象所在区域房地产市场状况进行了调研，并在此基础上根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）进行了估价方法适用性分析，最终选择比较法和收益法进行评估，其中收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的评估。估价对象为住宅房地产，可出租产生收益，故收益法适用于本次评估。贺某某对该《房地产估价报告》真实性、合法性、关联性均予以认可，能够证实因何某某违约给贺某某造成房屋差价损失195900元。何某某对该《房地产估价报告》真实性认可，对关联性不认可，称案涉合同解除时间是2022年8月，双方对此并无异议，而该《房地产估价报告》评估基准日为2023年9月7日，与合同解除时间相距一年，且全国房地产市场发生重大变化，故该评估总价不能反映合同解除时的房屋价值，与本案无关联性。贺某某未提交有效证据证明其要求何某某配合其办理解除贝壳平台系统签约手续，也未举证证明何某某拒绝配合办理解除贝壳平台系统签约手续，更未举证证明其无法将案涉房屋重新挂网出售的责任主体为何某某。

经询，贺某某称何某某存在以下违约行为：一是何某某未按合同约定找到合适的购房人；二是何某某未按约在合同签订后25个工作日内办理网签手续；三是何某某未按合同第四条约定在无法向银行申请贷款时自行筹齐剩余房价款。

上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，未违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十七条关于违反公序良俗而应认定合同无效的法定情形，故案涉合同为有效合同。根据现有证据可知，贺某某明知何某某无购房资格，却仍与何某某签订案涉合同，导致其自身交易风险显著增加，且其与何某某约定以其同意变更房屋买受人且何某某保证买受人具备西安市购房资格的方式来解决购房资格的问题，明显是为了规避当时的限购政策，且在一定程度上扰乱了公共秩序，另，原、被告签订的案涉合同还给合同外主体即欲变更的买受人设定权利义务，不符合《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”之规定，因此，原、被告签订的案涉合同因违反西安市当时的限购政策而事实上不能履行，双方的合同目的均无法实现，现原、被告均认为案涉合同已于2022年8月5日解除，本院予以采纳。

关于贺某某主张何某某构成违约的事由能否成立。首先，贺某某称何某某未按约找到合适的购房人。然而，如前所述，贺某某与何某某的该约定明显是为了规避当时的限购政策，且给案外人设定权利义务，该约定本身就不符合法律规定及当地政策，且是导致合同无法履行的主要原因，案涉合同无法履行是原、被告双方共同造成的，贺某某以何某某未按约找到合适的购房人为由主张何某某违约，显然缺乏依据。其次，贺某某称何某某未按约在合同签订后25个工作日内办理网签手续。合同第十条约定，“甲乙双方授权中介方于合同签订后25工作日内开始办理网上签约手续，并配合中介方办理相关手续”，该约定并未限定网签手续在合同签订后25个工作日内办理完毕，且贺某某未与有购房资格的人签订房屋买卖合同，对何某某无法以自己名义与其办理网签手续是明知的，故贺某某以何某某未办理网签手续为由主张何某某违约，显然不能成立。最后，贺某某称何某某未按合同第四条约定在无法向银行申请贷款时自行筹齐剩余房价款。合同第四条第三款第3项约定，“乙方拟贷款金额为124万元……乙方1次申请银行贷款后仍未得到批准，乙方在接到贷款机构或中介方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以房管局监管的方式支付给甲方”。何某某不具备购房资格，不可能成为购房主体，更不可能以自己名义向银行申请贷款，故双方之间关于何某某向银行申请贷款的约定本身就无法履行，贺某某以此为由主张何某某违约，缺乏依据。综上，贺某某主张何某某构成违约的事由均不能成立，其以此要求何某某赔偿房屋贬值损失、支付律师费、交通费、鉴定费等全部诉请，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。

关于反诉请求，何某某以案涉合同无效为由要求贺某某返还已取得的利益。如前所述，案涉合同为有效合同，且何某某明知自己无购房资格，还与贺某某签订案涉合同，并承诺自行寻找有购房资格的买受人，其对合同双方主体目的无法实现负有重大过错，其要求贺某某返还定金并支付利息，于法无据，本院依法不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第四百六十五条第二款、第五百零九条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、驳回原告贺某某全部诉讼请求。

二、驳回反诉原告何某某全部反诉请求。

本案案件受理费本诉部分6105元，由贺某某承担；反诉部分288元，由何某某承担。鉴定费6500元，由贺某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向陕西省西安市中级人民法院在线提交上诉状。

审判员　朱　 X

二〇二四年四月二十四日

书记员　高 X X