西安市雁塔区人民法院民事判决书(2019)陕0113民初21805号

2020-12-16  来自: 李宝特律师团队网 浏览次数:377

西安市雁塔区人民法院

民事判决书

(2019)陕0113民初21805号

原告(反诉被告):某电子市场有限公司,住所地:陕西省西安市x区。法定代表人:xxx,该公司董事长。

委托诉讼代理人:李宝特,陕西方新律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王蕊军,陕西方新律师事务所实习律师。

被告(反诉原告):某网络科技有限公司,住所地:陕西省西安市x区。法定代表人:xxx,该公司执行董事兼总经理。

被告:xxx,男,汉族,1986年x月x日出生,住陕西省西安市x区。

共同委托诉讼代理人:齐xx,上海市XX(西安)律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人:杨xx,上海市XX(西安)律师事务所律师。

原告某电子市场有限公司(以下简称某公司)与被告某网络科技有限公司(以下简称某某公司)、被告xxx租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用于普通程序,公开开庭进行审理。原告某公司的委托代理人李宝特,王蕊军,被告某某公司、被告xxx的共同委托诉讼代理人齐晓联,杨康到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告某公司诉称:2016年6月30日,原告与被告xxx签订《某电子市场有限公司商位租赁合同》以及《某电子市场有限公司物业管理合同》等协议,约定原告将位于西安市XX路XX段XX号XX商场XX层XX区XX号壹个商位出租给乙方,乙方将承租的商位用于经营网咖。合同同时约定了租赁期限,租金、综合押金及费用,支付方式和期限以及违约责任等内容。合同签订后,原告按约履行了商铺交付义务,被告xxx承租后与他人共同设立某网络科技有限公司用于经营网咖。自2019年5月以来,两被告因自身经营困难等问题多次向原告提出将免租期期提前使用、延期租金、降租等申请。因被告要求太高,双方最终无法达成协议,按照合同约定,被告应当于2019年9月1日前缴纳2019年10-12月份租金、物业管理等费用。但是,经原告多次催促,被告未缴纳该款项且要求解除双方的租赁合同。2019年10月15日,被告未结清相应款项就搬离租赁房屋,直至起诉之日,未按照合同约定履行恢复原状和交房义务。

原告现诉至法院,请求判令:

一、确认原告与被告xxx签订的租赁合同已于2019年10月16日解除;

二、被告某某公司支付拖欠的租金费用135455.71元及支付至实际偿还上述租金之日止产生的利息,共暂计135584.71元(其中,7月租金为53469.36元,8月租金为53469.36元,10月的租金计算至10月16日为28516.99元。利息的计算标准为按照中国人民银行公布的同期贷款利率,从2019年10月16日暂计至2019年10月24日为129元)

三、被告某某公司支付拖欠2019年第四季度租金产生的滞纳金,暂计为75167.72元。(滞纳金的计算标准为每逾期一日需要承担拖欠总金额百分之一的滞纳金,其中拖欠总金额为163408.08元,共拖欠46天)。

四、被告某某公司支付违约金320816.16元;

五、被告某某公司向原告返还商铺,支付拆除还原费用50000元;

六、被告某某公司向原告支付合同解除后至实际腾房并拆除还原之日止的房屋占有使用费(按原租金标准,每日1782.31元,暂计算至2019年10月24日为14258.48元。);

七、被告某某公司向原告支付律师费、交通费共计85055元;

八、被告xxx对上述第二项至第七项诉讼请求与被告某某公司承担连带责任;

九、本案诉讼费由两被告负担。

被告某某公司辩称:

一、xxx与某公司签订的租赁合同权利义务由某某公司享有和承担。该租赁合同已于2019年9月30日解除;

二、某公司在租赁合同实际履行过程中承诺某某公司可提前使用2个月的装修免租期。某公司主张2019年7月、8月及10月的租金及利息,不能成立;

三、租赁合同实际履行过程中双方已将租金支付方式变更为了按月支付,因租赁合同已于2019年9月30日解除,某某公司已无支付2019年第4季度租金而产生滞纳金之问题;

四、如前所述,某某公司并未违约,违约的是某公司,某某公司不应向某公司支付违约金;

五、某某公司已经于2019年10月15日按照租赁合同的约定将承租商位内的物品全部搬离清空并返还商位给某公司,无需向某公司支付房屋占有使用费;

六、某公司主张拆除还原费用,不符合法律规定及合同约定;

七、本案诉讼因某公司故意违约而起,其支出的律师费和交通费不应由某某公司承担,综上,某公司的诉讼请求均无事实和法律依据,某某公司请求贵院依法驳回某公司的全部诉讼请求。

被告xxx辩称:答辩人xxx系作为某某公司的出资人与某公司签订《某公司商位租赁合同》,该合同中的权利义务应当全部由某某公司承担,与答辩人xxx个人无关。某公司主张由答辩人xxx对其主张与某某公司承担连带责任无事实和法律依据,应予驳回。

反诉原告某某公司反诉称:2016年6月30日,某某公司法定代表人xxx与某公司签订《某电子市场有限公司商位租赁合同》(以下简称《商位租赁合同》),约定某公司将西安赛格电子市场内的三层C区001号商位,建筑面积900平方米,出租给某某公司法定代表人xxx,租赁期自2016年7月1日起至2021年8月31日止,并约定合同装修免租期为2个月。同日上述双方又签订《某电子市场有限公司物业管理合同》(以下简称《物业管理合同》)上述合同签订后,2016年7月22日,xxx与徐某某等人共同出资在上述租赁的商位成立某某公司即原告,xxx作为某某公司法定代表人担任某某公司执行董事兼总经理职,之后某某公司继受xxx在《商位租赁合同》《物业管理合同》中的权利义务,在租赁商位经营“派网咖”至2019年9月30日。合同签订后的前两年,原被告双方均依约履行,但自2018年9月初,新东方培训机构入住西安赛格电子市场三楼后,某公司擅自将通往某某公司经营场所的自动扶梯入口关闭,并将某某公司东侧通往安全出口的安全通道封闭,导致某某公司经营的网咖存在严重的消防隐患,致使某某公司无法使用三楼的公共卫生间,网咖无法继续经营。后某某公司多次与某公司进行交涉,要求某公司恢复租赁商位的原状,但某公司明确表示拒绝恢复。某公司的行为已经构成严重违约,双方之前实际履行的《商位租赁合同》《物业管理合同》已无法继续履行。

某某公司于2019年9月30日向某公司送达《解除合同通知书》,通知某公司解除《商位租赁合同》《物业管理合同》,某某公司与某公司解除合同的行为符合法律规定,请求判令:

一、确认反诉原告某某公司与反诉被告某公司之间的《某电子市场有限公司商位租赁合同》《某电子市场有限公司物业管理合同》已于2019年9月30日解除。

二、某公司退还某某公司房屋租金106920元,以及租房押金10万元。

三、某公司向某某公司支付违约金330440.64元。

四、某公司赔偿某某公司装修损失100000元。

五、本案诉讼费、保全费由某公司承担。

六、本案反诉费由被反诉人承担。

反诉被告赛格电子公司反诉辩称:

一、涉案合同的解除日期应当为2019年10月16日;

二、被答辩人网咖无法继续经营是其自身经营不善加之行业不景气造成的,并非答辩人引进新东方造成的;

三、答辩人已经依据合同的约定提供了合格的租赁场地,履行了合同的主要义务。被答辩人逾期交付租金以及单方面解除合同的行为才属于严重违反合同约定的行为。

经审理查明,2016年6月30日,原告某公司(甲方、出租方)与被告xxx(乙方、承租方)签订《某电子市场有限公司商位租赁合同》,合同中租赁范围及位置约定:原告将位于西安市XX路XX段XX号XX市场XX层XX区XX号XX个商位,建筑面积为900m2出租给乙方,乙方将承租的商位用于经营网咖。租赁期限共5年零2个月,自2016年7月1日起到2021年8月31日止。租金、押金及费用约定:甲方按乙方租赁商位所处位置及所占用建筑面积向乙方收取一计租年租金45360元/月,月租金每一年递增3%,合同租内总计2889868.8元。合同装修免租期为2个月(2021年7月1日-2021年8月31日),如合同期内违约则不享受该优惠政策。甲方向乙方收取综合押金100000元,在缴纳首期租金时一次性付清。支付方式和期限约定:场地租金每季度提前一个月缴纳,2016年6月1日前交清236080元,2016年9月1日前交清136080元,2016年12月1日前交清136080元,2017年3月1日前交清136080元,2017年6月1日前交清140162.4元,2017年9月1日前交清140162.4元,2017年12月1日前交清140162.4元,2018年3月1日前交清140162.4元,2018年6月1日前交清144367.26元,2018年9月1日前交清144367.26元,2018年12月1日前交清144367.26元,2019年3月1日前交清144367.26元,2019年6月1日前交清148698.30元,2019年9月1日前交清148698.30元,2019年12月1日前交清148698.3元,2020年3月1日前交清148698.30元,2020年6月1日前交清153159.24元,2020年9月1日前交清153159.24元,2020年12月1日前交清153159.24元,2021年3月日前交清153159.24元。租金及其它费用支付方式为先付费后使用,乙方必须按期向甲方缴纳租金及相关费用如逾期缴纳,则按每逾期一日向甲方缴纳拖欠总金额百分之一的滞纳金,逾期超过10天的,甲方有权单方终止本合同。综合押金的返还约定:乙方在本合同签署之时,交付甲方综合押金,在本合期满办妥退租手续并折抵乙方应当向甲方缴纳的费用6个月后(合同终止日算起),退还乙方(不计利息)。在本合同履行期间,如乙方违反法律、法规和本合同的规定,包括但不限于乙方未能依照本合同规定向甲方支付有关各项费用,甲方有权依照法律、法规和本合同规定罚扣乙方缴纳的部分或全部综合押金,罚扣乙方综合押金不足以弥补甲方经济损失时,甲方有进一步索赔权。双方权利义务约定:乙方应无条件服从甲方对楼层商位的整体布局调整。合同的变更或解除约定:在租赁期内,无本合同约定的变更或解除的情况出现,甲、乙双方均不得擅自变更或解除本合同。本合同终止时租赁商位的交接约定:乙方应于租赁期满日将承租商位清空,交付甲方验收,并交还钥匙:如届时未能交付验收,或未能交还钥匙的,超过时间甲方每天按综合押金总额的百分之五向乙方收取违约金:如租赁期满后,乙方仍有物品留剩租赁商位的视为其放弃物品所有权。租赁期满或依约解除本合同的准备期满,如乙方拒不交还租赁商位的,甲方有权自行收回出租商位。乙方留放在商位内的物品按10.1、10.2规定处理,因此造成任何损失由乙方自负。乙方滞留商位所造成任何损失,均由乙防方承担和赔偿。违约责任约定:本合同生效后,甲、乙双方均应依法履行,如一方约,违约方依照法律规定和本合同约定承担责任外,违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失(包括但不限于诉讼费、律师费等)进行赔偿。

因一方违约导致本合同不能履行的,违约方必须向另一方支付相当于六个月租金(含物业费)的违约金,违约金以违约时租金(含物业费)标准计算。同日,被告xxx与原告签订3C001商位的物业管理合同。2016年10月26日,原告(甲方)与被告某某公司(乙方)签订《合同补充协议书》,约定:

一、室外扶梯延时使用费1700元/月,延时时间为每日18:00-21:00每季度应交5100元;2.6号门直梯延时使用费2138元/月。延时时间为每日20:00—次且8:00.(经双方协商该项费用予以网咖开业支持免费使用6个月,核算时间以网咖实际开业……方式);3.垃圾清运费:450元/月,每季度应交1350元;4.以上费用支付方式按季度支付,具体支付时间与原合同租金支付时间一致;

二、本协议生效后,即成为原合同不可分割的组成部分,与原合同具有同等的法律效力。

2019年8月16日,被告某某公司向原告提出申请,请求在已使用一个月免租期的情况下,再次申请使用一个月的免租期。同日,原告批准某某公司提前使用2个月的装修免租期,并确认若某某公司违约,则不享受之前已使用的2个月的免租期,需向市场补缴2019年7月1日至8月31日两个月的租金。

2019年9月5日,被告某某公司向原告提出申请,请求申请将季度租金交付变为按月进行;申请10月份租金缴纳日期变为9月30日支付。原告在庭审中确认已将租金的支付方式变更为按月支付。

2019年9月29日,被告某某公司向原告发出《解除合同通知书》,主张因原告自2018年10月起擅自关闭其经营网咖的自动扶梯入口,并将3楼公共卫生间的通道封闭,致使其无法经营,已支付的租金公摊部分无法使用,因被告多次交涉无果,故通知与原告解除《商位租赁合同》《物业管理合同》。

2019年10月15日,被告某某公司向原告发出《搬离交房通知书》,内容为:我方已于2019年9月30日向你公司送达了《解除合同通知书》,通知你方解除你我双方签订的《商位租赁合同》《物业管理合同》,上述合同已于2019年9月30日解除。我方分别于2019年9月28日和9月29日搬离我方

在你方租赁房屋的财产,并向你方交付租赁房屋,但由于你方故意阻拦,致使我方无法搬离且你方拒绝收房。鉴于此我方郑重通知你方:我方将于2019年10月15日搬离我方财产,并再次将租赁房屋交付你方,请你方予以配合,若因你方原因致使我方无法搬离,则视为我方已经将租赁房屋完全交付你方,由

此造成的房屋占用费用和我方财产损失等其他任何损失均由你方承担。2019年10月16日,被告再次向原告发出《搬离交房通知书》。

2019年10月16日,就被告2019年10月15日所发《搬离交房通知书》,原告回函如下:一、合同违约事宜:根据双方签订合同条款约定,贵公司应于2019年9月1日前缴纳2019年度10-12月份租金163408.08元(含10-12月份直梯延时费3000元),经多次催缴至今仍未按期支付:截止2019年10月15日,已逾期15日,根据合同约定,现正式终止本合同,同时依据合同相关条款将对贵公司违约责任进行追偿,明细如下:1.拖欠租金核算至贵某某正式交付场地之日,依据乙方2019年10月15日撤离通知,暂时按照2019年10月16日核算,暂核为28516.99元。(最终金额以贵某某按合同约定交付场地之日止计算);2.贵某某每逾期缴纳租金一日向我方缴纳拖欠总金额百分之一的滞纳金,暂时按照乙方2019年10月16日(最终金额以贵某某按合同约定交付场地之日止计算)向甲方交付场地计算,暂核为26145.29元;3.贵某某在合同期内违约,不享受合同期内免租期优惠政策,乙方需向甲方补缴提前使用的2个月免租期的租金,共计106938.72元;4.因贵某某违约导致本合同终止,贵某某必须向我方支付相当于六个月租金(含物业费)的违约金,违约金以违约时标准租金计算,共计320816.16元;5.根据合同约定,我方罚扣乙方缴纳的全部综合押金,不足弥补部分,我方有进一步索赔权。具体违约责任及追偿明细梳理如下:滞纳金26145.29元,违约金320816.16元,拖欠租金费用28516.99元,装修免租期106938.72元,拆除费用50000元,合计532417.16元。二、贵某某提出的物资搬离事项,根据我方市场出货管理规定,请先行提供搬迁物资明细并加盖公章、负责人员签字确认,市场收到明细后按流程办理出门证手续,完毕后方可正常搬离物资;贵某某物资搬迁完毕后请就装修拆除清场时间、场地交付验收时间于2019年10月19日前给予明细确认,如贵某某拒不履行拆除交付事宜,甲方核算相关拆除费用,依法追偿贵某某该项费用。

2019年10月21日,原告向被告发出《通知书》,通知原告:2019年10月15日,某网络科技有限公司办理了物资出门相关手续,于2019年10月16日至18日将经营用设备及物资进行了搬出现就贵某某搬离交房事项通知如下:1、贵某某应于2019年10月19日前就装修拆除清场时间、场地交付验收时间给予明细确认,至今日2019年10月21日,市场仍未接到任何答复,请贵某某于五日之内(2019年10月26日之前)恢复场地并交付;2、因贵某某目前仍未按合同约定办理场地交付手续,该租赁区域租金费用市场将继续核算至清水交付、现场验收完毕之日,所核算费用由贵某某承担。同时该租用区域的安全仍由贵某某负责,所有经营安全由贵某某负责;3、请贵某某限期拆除装修并交付场地,经营区域内装修必须全部拆除,清水交付;如贵某某拒不履行拆除交付义务,我方将自行拆除或委托第三方拆除,并向贵某某依法追偿该项费用。

2019年10月28日,原告再次向被告发出《通知》:2019年10月18日某网络科技有限公司将经营用设备及物资进行了搬出。贵某某物资搬迁完毕后经营区域内装修按合同要求必须全部拆除,209年10月21日,市场针对装修物拆除事项下发了通知书,要求贵某某于2019年10月26日之前清水交付,贵某某至今仍未履行。现再次通知,请尽快执行到位。1.请贵某某就装修拆除清场时间、场地交付验收时间于2019年10月31日下午18:00之前给予明确书面回复;2、因贵某某目前仍未按合同约定办理场地交付手续,该租赁区域租金费用市场将继续核算至清水交付、现场验收完毕之日,所核算费用由贵某某承担。同时该租用区域的安全仍由贵某某负责,所有经营安全由贵某某负责

3、请贵某某限期拆除装修并交付场地,经营区域内装修必须全部拆除,清水交付:如贵某某拒不履行拆除交付义务,我方将自行拆除或委托第三方拆除,并向贵某某依法追偿该项费用。

庭审中,双方确认租金已交至2019年9月30日,2019年7月、8月已使用免租期方式充抵租金。

另查,被告于2019年10月15日搬离租赁场地。

原告向法庭提交部分诉讼请求计算明细,并确认双方协议取消了2019年之后租金的递增,原告认为被告违约时应支付违约单日标准金为(45360元租金+5040元物业费)*1.03*1.03。

以上事实,有《某电子市场有限公司商位租赁合同》《补充协议》《某电子市场有限公司物业管理同》《解除合同通知书》《搬离交房通知书》等证据及庭审笔录在卷佐证,足以认定。

本院认为,原、被告之间的房屋租赁合同是当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同关系合法有效,应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中,被告以原告“擅自关闭其经营网咖的自动扶梯入口,并将3楼公共卫生间的通道封闭,致使其无法经营,已支付的租金公摊部分无法使用,因被告多次交涉无果”的理由要求解除租赁合同,但该情况下解除权的行使双方在租赁合同中并未约定,故被告以此情形主张合同解除不符合法律规定的解除条件成就时的合同解除,被告所发出解除合同通知并不当然产生合同解除的法律后果。同时,此情形是否构成原告根本违约致使被告无法实现合同目的,被告亦未提交充分证据,同时亦无证据证明其已多次与原告协商无果的事实,被告以此理由行使解除权亦不符合法律规定的法定解除条件。在原、被告双方未就解除合同协议一致的情况下,被告应继续履行与原告之间的租赁合同,被告未按约定支付租金且单方面搬离租赁房屋,被告行为构成违约,该违约行为约致使原告无法实现租赁合同目的,原告依据合同第4.2条约定在被告逾期支付租金超过10日的情况下于2019年10月16日发函终止租赁合同,符合事实及法律规定,故原、被告之间的租赁合同应于2019年10月16日解除。本院对反诉原告主张租赁合同于2019年9月30日解除的反诉请求不予支持。

被告逾期支付租金构成违约,依据合同约定“合同装修免租期为2个月(2021年7月1日-2021年8月31日),如合同期内违约则不享受该优惠政策”,故被告无权享受7、8两个月的免租期,原告现主张被告支付2019年7、8月及10月1日至15日租金的诉请,本院依法予以支持。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定,租赁合同解除后,被告应将欠缴的租金支付原告。因原告确认双方已协议取消了2019年后的租金的递增,故2019年应付月租金为45360*1.03*1.03=48122元,被告应将2019年7月租金48122元、8月租金48122元、10月1日至16日的租金25665元,合计121909元支付原告。关于原告主张的滞纳金,因7、8两月租金原系以免租期抵扣的方式结算,故7、8两月租金不应计入计算滞纳金的基数,被告应以欠付的10月1日至16日租金数额为基数,支付自10月1日至16日共计16日的滞纳金4106元(25665元*0.01*16天)。原告主张的逾期付款利息,因双方并无约定,本院依法不予支持。

因被告逾期支付租金构成违约,被告应按合同约定向原告支付相当于六个月租金(含物业费)的违约金。原告确认双方已协议取消了2019年之后租金的递增,原告认为被告违约时应支付违约金单日标准为(45360元租金+5040元物业费)*1.03*1.03=53469.36元,该计算方法符合合同约定,故被告应按此标准支付原告违约金320816.16元(53469.36元*6个月),对原告主张被告支付违约金的诉请,本院予以支持。

关于原告主张被告返还商铺、支付还原费用50000元的诉请,因双方均已明确被告已于2019年10月16日搬离,且租赁合同中并未约定合同终止需时拆除还原,故原告主张被告返还商铺、支付还原费用50000元的诉请,无事实和法律依据,本院依法不予支持。被告单方解除合同构成违约,致使原告花费律师费85055元,被告应按合同约定承担原告该损失。被告xxx以公司法定代表人身份签订租赁合同,其履行的是职务行为,并非房屋租赁合同的当事人,不受该合同约束,原告诉请被告xxx承担连带责任的诉请于法无据,本院不予支持。因双方均已确认被告已于2019年10月15日搬离,原告主张被告支付房屋占用费的诉请,无事实和法律依据,本院依法不予支持。

关于反诉原告主张退还房屋租金的反诉请求,因双方在租赁合同中约定“租赁期内,被告应无条件服从原告对楼层商位的整体布局调整”,原告依据其经营活动需要对租赁区域进行调整,符合租赁合同约定,反诉被告主张反诉原告退还房屋租金的反诉请求,无事实和法律依据,本院不予支持。反诉原告违反合同约定逾期支付租金致使双方租赁合同目的无法实现,反诉原告自身构成违约,依据合同约定,反诉原告无权主张反诉被告退还押金、支付违约金及装修损失,对反诉原告的反诉请求,本院不予支持并予以驳回。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条之规定,判决如下:

一、原告(反诉被告)某电子市场有限公司与被告(反诉原告)某网络科技有限公司2016年6月30日签订的《某电子市场有限公司商位租赁合同》于2019年10月16日解除;

二、被告(反诉原告)某网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)某电子市场有限公司2019年7月、8月、10月1日至15日租金121909元及滞纳金4106元,合计126015元。

三、被告(反诉原告)某网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)某电子市场有限公司违约金320816.16元。

四、被告(反诉原告)某网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)某电子市场有限公司律师费85055元。

如果未按照本判决指定的期间履行金额给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

五、驳回原告(反诉被告)其余诉讼请求。

六、驳回被告(反诉原告)的反诉请求。

本案案件受理费20456元,由原告承担4500元,由被告承担15956元,原告已预付,被告在偿付上述款项时一并向原告支付。反诉费5087元,由反诉原告自行承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。


审判员  刘洁

二〇二〇年六月十八日

书记员  祁鑫

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