开发商“误导性宣传”售房 业主可获赔偿吗？

  “九年制名校”、“双地铁口”……当你看到这样的售房宣传口号时，有没有心动的感觉。可你有想过这些五花八门的楼盘广告传递的信息可靠吗？如果你听信这样的宣传广告购买了房产，当发现这是误导性宣传广告时，自认为自己遭受了巨大损失提出赔偿，你要知道，法院不一&定会支持你的诉请。近日，江西省南昌市青云谱区人民法院就审结了一起因“误导性宣传广告”而引发的商品房买卖合同纠纷，一审依法驳回了原告的诉讼请求。

　　经审理查明，张某于2018年10月30日与作为某楼盘开发商的被告签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，就张某向被告购买某楼盘的一套房屋进行了详细约定，上述合同中第十条约定：“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”。张某已于2018年9月30日为购买上述房屋向被告交付20000元定金，又于2018年10月10日向被告支付购房首付款353371元。2018年11月，部分购买了该楼盘商品房的业主向南昌市青云谱区市场和质量监督管理局投诉，称被告在商品房营销过程中宣称用于建设该楼盘的地块附近有一块规划的地块上将建设一所“九年制名校”，而目前相关规划部门已将该地块&规划为一所高中，与被告在营销过程中宣传的内容不符。

　　南昌市青云谱区市场和质量监督管理局立案调查后认为：被告在营销过程中确实有使用“九年制名校”这一内容进行宣传，而被告所宣传的将用作建设“九年制名校”的地块已经被南昌市城乡规划局规划用于建设某高中，被告的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（四）项之规定，属于误导宣传行为；被告销售商品房的宣传单中的内容使用了“不可替代”、“不可比拟”和“不可超越”等绝&对化词语，这种行为违反了《中华人民共和国广告法》第九条第三项之规定，即广告中禁止使用绝&对化用语；被告销售商品房的过程中所使用的关于“双地铁”的宣传内容与地铁线路规划无明显不符，未违反广告法的相关规定。南昌市青云谱区市场和质量监督管理局最终认定被告存在发布误导性宣传广告的行为并于2019年4月30日作出《行政处罚决定书》，对被告处以罚款20万元的行政处罚，被告已经依法缴纳罚款。

　　一审法院认为，原、被告于2018年10月30日所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，法院予以确认。

　　本案争议的第&一个焦点为被告是否存在违约的行为并应就此向原告承担违约责任。首先，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》中第十条约定：“本地块未配建医疗卫生、幼儿园、学校等设施”，由此可见原、被告并未就宣传中关于“九年制名校”内容在合同中进行过约定。其次，被告在商品房营销过程中宣传的关于“九年制名校”的内容是否应视为要约，被告是否应就未在合同中进行过约定的宣传内容对原告负有合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述法律规定，如果认定被告在商品房营销过程中宣传的关于“九年制名校”的内容属于要约，那么该“九年制名校”应在该楼盘开发规划范围内，而被告所宣传的用于建设“九年制名校”的地块位置处于该楼盘开发规划范围外，故被告宣传中关于“九年制名校”的内容属于要约邀请而非要约。综上，被告并不存在违约行为，故无须向原告承担违约责任。

　　本案第二个争议焦点为被告的误导性宣传行为是否应成为原告主张损害赔偿的事实依据。被告在商品房的营销过程中确实存在误导性宣传，但被告宣传的目的是为销售商品房而非侵害原告合法的权益，故被告的行为特征不符合侵权行为的特征，原告不能以被告存在误导性宣传为由向被告主张损害赔偿。综合以上分析，本院认为原告要求被告承担损失赔偿的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，故对原告的诉讼请求依法不予支持。遂依法作出上述判决。